Эскроу-счета: что это, как работает и что изменится в 2025 году
Еще совсем недавно покупка квартиры, особенно, в новостройке, особенно, на «котловане», по ДДУ, таила в себе огромные риски. Вдруг застройщик обанкротится и не сможет сдать дом с вашей долгожданной квартирой, или у него отберут разрешение, или дом (квартира) не будут соответствовать изначально заявленной технической документации, или же ваш будущий дом превратится на ваших глазах в долгострой…
А потом – обманутые дольщики без денег и без жилья, слезы, нервы, суды…
Но эти страшилки покупателей новостроек развеяли окончательно с середины 2019 года – именно тогда в России была внедрена система Эскроу- счетов. Это нововведение было разработано для защиты прав покупателей квартир. Заключение договора долевого участия (ДДУ) стало более безопасным: в случае непредвиденных обстоятельств средства, внесенные покупателем, стали возвращаться. В этой статье мы рассмотрим особенности и схемы расчетов по эскроу-счетам при покупке недвижимости как за наличные, так и в ипотеку, а также обсудим преимущества и недостатки этого механизма.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который средства покупателя жилья переводятся до момента выполнения всех условий сделки. Такой механизм обеспечивает защиту интересов обеих сторон: как покупателя, так и продавца. В последние годы эскроу-счета стали неотъемлемой частью рынка недвижимости в России, особенно в контексте покупки жилья у застройщиков.
Как работает эскроу-счет?
Процесс работы эскроу-счета можно описать в несколько этапов:
- Покупатель определяется с районом, застройщиком и конкретной квартирой
- Заключение договора. Покупатель и застройщик подписывают договор, в котором прописаны все условия сделки, включая сроки, стоимость и обязательства сторон.
- Перевод средств. Покупатель переводит средства на эскроу-счет, который открывается в банке. Эти деньги находятся под контролем банка и не могут быть использованы застройщиком до выполнения условий договора.
- Исполнение обязательств. Застройщик выполняет свои обязательства (например, завершает строительство объекта).
- Передача средств. После выполнения всех условий договора средства с эскроу-счета переводятся застройщику. Если условия не выполнены, покупатель может вернуть свои деньги.
Как было раньше?
Использование эскроу-счетов разрешалась и ранее: в законе эта возможность появилась с 2014 года. Однако все сделки на первичном рынке проходили по традиционной схеме: покупатель переводил денежные средства напрямую застройщику.
Тот, в свою очередь, распоряжался ими по своему усмотрению: направлял на строительство купленной квартиры или в более приоритетные проекты. Нерациональное использование средств, зачастую, приводило к появлению долгостроев.
Эскроу = безопасно?
Преимущества эскроу-счетов для покупателей недвижимости очевидны: вложенные в приобретение квартиры деньги теперь в полной сохранности. Даже если банк-агент разорится, хранившиеся на его эскроу- счетах средства передадут другому агенту в полном объеме, поскольку они полностью застрахованы. Возврат будет произведен и в случае банкротства девелопера.
Еще одно преимущество для покупателей – сокращение сроков строительства. В связи с использованием кредитных денег, что подразумевает выплату процентов, затягивать с окончанием стройки застройщику невыгодно.
В целом сделки стали более прозрачными и защищенными от недобропорядочных застройщиков и мошенников разного толка. Использование эскроу-счетов рационально и для застройщиков, поскольку позволяет реально оценивать финансовую ситуацию.
Плюсы эскроу-счетов
- Безопасность транзакции. Эскроу-счет минимизирует риск потери средств. Покупатель может быть уверен, что его деньги будут переданы застройщику только после выполнения всех условий договора.
- Прозрачность сделки. Все этапы сделки фиксируются, что позволяет избежать недоразумений и споров. Банк выступает гарантом, что обе стороны соблюдают условия договора.
- Защита от мошенничества. Использование эскроу-счета снижает риск столкновения с недобросовестными застройщиками, так как средства не могут быть использованы без выполнения обязательств.
- Выгода при покупке у юридических лиц. Покупка жилья у застройщика-юридического лица с использованием эскроу-счета дает дополнительные гарантии. Юридические лица обязаны соблюдать законодательство, а также предоставлять отчетность, что повышает уровень доверия к сделке.
Подводные камни эскроу-счетов
Несмотря на очевидные преимущества, существуют и некоторые подводные камни:
- Комиссии банка. Открытие и обслуживание эскроу-счета может обойтись в дополнительные расходы на комиссии, которые могут варьироваться в зависимости от банка.
- Необходимость тщательной проверки застройщика. Несмотря на наличие эскроу-счета, важно тщательно проверять застройщика на предмет его репутации и финансовой устойчивости.
- Сложности в случае споров. Если возникнут разногласия между покупателем и застройщиком, процесс возврата средств может затянуться.
- Неполное понимание условий договора. Необходимо внимательно изучить договор и все его условия, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Нововведения с 2025 года
С 2025 года в России ожидаются изменения, касающиеся использования эскроу-счетов при покупке индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Новшества направлены на расширение применения механизма эскроу для более широкого круга сделок, что должно повысить уровень безопасности и доверия на рынке ИЖС.
Введение новых правил позволит покупателям ИЖС также использовать механизмы защиты своих инвестиций через эскроу-счета. Это может стать важным шагом в борьбе с мошенничеством и недобросовестными застройщиками в этом сегменте рынка.
Заключение
Эскроу-счета представляют собой эффективный инструмент для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью. Они обеспечивают защиту интересов покупателя и минимизируют риски потери средств. С учетом новых изменений, которые вступят в силу с 2025 года, использование эскроу-счетов станет еще более актуальным для покупателей жилья, желающих защитить свои инвестиции и осуществить сделку с максимальной безопасностью.
